Bạn đang chuẩn bị giao dịch căn hộ nhưng chưa rõ các loại thuế phí khi mua bán chung cư cần đóng gồm những gì? Thực tế, không ít người đến khi làm thủ tục sang tên mới phát hiện chi phí cao hơn dự tính do chưa tính hết các khoản phát sinh ngoài hợp đồng. Trong khi đó, quy định hiện hành cho thấy thuế và phí trong giao dịch bất động sản được tính theo nhiều nguyên tắc khác nhau, không chỉ đơn giản là một con số cố định . Bài viết dưới đây Đảo Kim Cương sẽ giải thích chi tiết từng khoản, cách tính và những trường hợp thực tế bạn cần nắm rõ trước khi giao dịch.
Ai là người phải đóng các loại thuế phí khi mua bán chung cư này?
Trong thực tế, luật quy định khá rõ về các loại thuế phí mua bán bán chung cư, nhưng hai bên hoàn toàn có thể thỏa thuận lại trong hợp đồng.
Bảng phân chia thông thường:
|
Khoản |
Người nộp thông thường |
| Thuế TNCN | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | Bên mua |
| Phí thẩm định | Bên mua |
| Lệ phí cấp sổ hồng, sổ đỏ | Bên mua |
| Phí công chứng | Thỏa thuận |
Người bán nhà chung cư phải đóng những loại thuế gì?
Đây là phần mà người bán cần nắm chắc. Vì trong giao dịch, người có thu nhập là người phải nộp thuế.
Thuế thu nhập cá nhân khi bán chung cư
Thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản là khoản thuế mà cá nhân phải nộp khi có thu nhập từ việc bán hoặc chuyển nhượng chung cư, bao gồm cả nhà đất. Đây thường là khoản thuế lớn nhất trong toàn bộ chi phí giao dịch.
- Công thức: Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng
- Ví dụ: Nếu một bất động sản được giao dịch với giá 3.000.000.000 đồng, số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ được tính như sau: 3.000.000.000 đồng x 2% = 60.000.000 đồng.
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản hiện được áp dụng thống nhất với mức 2% trên giá chuyển nhượng, không phân biệt nhà đất hay căn hộ. Khoản thuế này áp dụng cho cá nhân có thu nhập từ việc bán tài sản, và được tính trực tiếp trên giá trị giao dịch thực tế.
1. Đối với giá tính thuế
Khi tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ việc bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, giá để tính thuế có quy định rõ như sau:
- Ưu tiên lấy giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch, nếu giá này được ghi và phản ánh đúng giá thị trường. Đây là căn cứ chính để tính thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng.
- Trong trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn so với Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại cùng thời điểm, thì cơ quan thuế sẽ lấy giá đất theo Bảng giá này làm cơ sở tính thuế.
2. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế phụ thuộc vào việc trong hợp đồng chuyển nhượng, có thỏa thuận về người nộp thuế hay không:
- Nếu hợp đồng không quy định bên mua nộp thuế thay bên bán: Hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất trong vòng 10 ngày kể từ khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất vào thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng/sở hữu bất động sản. Nếu không khai đúng hạn, người nộp thuế có thể bị xử phạt theo quy định về quản lý thuế.
3. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán
Theo quy định pháp luật, vẫn có một số trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản (nhà ở, căn hộ, đất ở…), giúp giảm gánh nặng thuế cho người dân nếu đáp ứng đủ điều kiện sau:
Chuyển nhượng giữa người có quan hệ thân nhân gần gũi: Nếu việc bán, tặng cho hoặc chuyển nhượng tài sản xảy ra giữa những đối tượng có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, thì thu nhập từ chuyển nhượng được miễn thuế, gồm:
- Vợ – chồng
- Cha mẹ (đẻ/nuôi) – con (đẻ/nuôi)
- Cha mẹ chồng – con dâu; cha mẹ vợ – con rể
- Ông bà nội – cháu nội; ông bà ngoại – cháu ngoại
- Anh, chị, em ruột với nhau
Chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở/đất ở tại Việt Nam: Cá nhân được miễn thuế TNCN nếu chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam và đáp ứng đủ điều kiện:
- Quyền sở hữu nhà/đất tính đến thời điểm chuyển nhượng ít nhất 183 ngày.
- Phải là chuyển nhượng toàn bộ quyền sở hữu nhà ở/đất ở đó.
- Nếu có quyền sở hữu chung nhưng vẫn có tài sản khác thì không được miễn.
Người mua chung cư phải đóng những loại phí gì?
Người mua thường không phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Nhưng vẫn phải chịu một số các loại thuế phí khi mua chung cư bắt buộc để hoàn tất quyền sở hữu.
Lệ phí trước bạ khi mua chung cư
Lệ phí trước bạ là khoản phí người mua phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu tài sản (nhà ở, đất đai) với cơ quan Nhà nước. Mức thu là 0,5% giá trị tài sản. Thông thường, bên mua chịu phí này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.
Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo một trong hai cách:
- Nếu giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng cao hơn giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ được lấy theo giá ghi trong hợp đồng;
- Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, hoặc trong trường hợp tặng cho, thừa kế, thì giá tính lệ phí trước bạ được căn cứ vào Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.
Về thời hạn nộp, hồ sơ khai lệ phí trước bạ được nộp cùng thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên, và người nộp lệ phí trước bạ phải nộp tiền vào ngân sách Nhà nước trong vòng 30 ngày kể từ ngày cơ quan Thuế ký thông báo nộp lệ phí trước bạ.
Lệ phí thẩm định và lệ phí để cấp sổ hồng
Lệ phí thẩm định hồ sơ là phí bắt buộc khi cơ quan Nhà nước thẩm định hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Mức thu lệ phí thẩm định do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, có thể dao động từ 140.000 đến vài triệu đồng, tùy vào loại hồ sơ và địa phương.
Lệ phí cấp sổ hồng/sổ đỏ
- Lệ phí cấp mới lần đầu khi cơ quan Nhà nước cấp Sổ hồng/Sổ đỏ được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo từng địa phương và thường ở mức khá thấp đối với cá nhân, hộ gia đình; mức này thường chỉ ở vài chục nghìn đến dưới 100.000 đồng/giấy tại nhiều nơi.
- Đối với thành phố lớn hoặc khi kèm tài sản gắn liền với đất, mức lệ phí cấp giấy chứng nhận có thể cao hơn, ví dụ một số nơi quy định mức thu từ khoảng 100.000 đồng đến 200.000 đồng tùy loại giấy và diện tích.
- Lệ phí cấp lại, đổi giấy chứng nhận (do mất, hết trang ghi xác nhận hoặc muốn thay mới) cũng được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, thường có mức thu tương tự hoặc thấp hơn mức thu cấp lần đầu tùy địa phương áp dụng.
Phí công chứng hợp đồng theo thỏa thuận
Phí công chứng là khoản phí phải nộp khi công chứng hợp đồng mua bán căn hộ tại văn phòng công chứng để hợp đồng có giá trị pháp lý theo quy định pháp luật. Phí này được xác định theo giá trị hợp đồng hoặc tài sản ghi trong hợp đồng và các bên có thể thỏa thuận ai chịu phí trong quá trình giao dịch.
Cách tính phí: Phí công chứng được xác định theo giá trị căn hộ hoặc giá trị hợp đồng mua bán, dựa trên khung mức thu phí công chứng quy định tại Thông tư 257/2016/TT‑BTC.
Khung mức thu phí phổ biến:
• Dưới 50 triệu đồng: khoảng 50.000 đồng/trường hợp.
• Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng: khoảng 100.000 đồng/trường hợp.
• Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc hợp đồng.
• Trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng: 1.000.000 đồng + 0,06% phần vượt quá 1 tỷ đồng.
• Trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% phần vượt quá 3 tỷ đồng.
• Trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% phần vượt quá 5 tỷ đồng.
• Trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% phần vượt quá 10 tỷ đồng.
• Trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% phần vượt quá 100 tỷ đồng (tối đa không quá 70 triệu đồng/trường hợp).
Giá trị dùng để tính phí: Giá tính phí công chứng có thể được thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng nếu giá thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan Nhà nước quy định, cơ quan công chứng sẽ tính phí theo giá Nhà nước.
Thỏa thuận chịu phí: Pháp luật không bắt buộc một bên cụ thể phải chịu phí công chứng. Thông thường các bên ghi rõ ai chịu phí công chứng trong hợp đồng mua bán, và thực hiện theo thỏa thuận đó.
Phí khi mua bán chung cư chưa có sổ hồng
Khi căn hộ chưa có Sổ hồng, giao dịch là chuyển nhượng hợp đồng với chủ đầu tư, không phải mua bán hoàn chỉnh. Do đó, nghĩa vụ tài chính vẫn phát sinh, bao gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: Mức thu 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, áp dụng cho cả căn hộ có và chưa có Sổ hồng. Miễn thuế nếu giao dịch giữa người thân hoặc người bán chỉ sở hữu một căn duy nhất.
- Chuyển nhượng dưới hình thức tặng cho: Miễn thuế khi tặng cho giữa người thân. Nếu không phải người thân, thuế 10% giá trị tài sản.
- Chi phí khác: Bao gồm phí công chứng, phí xác nhận từ chủ đầu tư và chi phí hồ sơ, dù không lớn nhưng cần hoàn tất.
- Điều kiện hợp lệ: Chuyển nhượng chỉ hợp lệ khi có văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận và nghĩa vụ tài chính đã được hoàn thành.
Các câu hỏi thường gặp
1. Các loại thuế phí khi mua bán chung cư có thay đổi theo từng địa phương không?
Có. Một số khoản như phí thẩm định hồ sơ hoặc lệ phí cấp giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định nên mức thu có thể khác nhau giữa các địa phương.
2. Khi giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước, các loại thuế phí khi mua bán chung cư sẽ tính theo giá nào?
Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành để làm cơ sở tính tiền, thay vì lấy giá ghi thấp trong hợp đồng.
3. Các loại thuế phí khi mua bán chung cư có bắt buộc phải nộp trước khi sang tên không?
Có. Nghĩa vụ tài chính phải được hoàn thành thì hồ sơ mới được xử lý để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
4. Các loại thuế phí khi mua bán chung cư có áp dụng cho cả căn hộ đang thế chấp ngân hàng không?
Có. Tuy nhiên trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, khoản vay cần được tất toán hoặc ngân hàng phải đồng ý giải chấp.
5. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản gì?
Đây là khoản tiền phải nộp khi cơ quan nhà nước cấp mới hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất cho người sử dụng.
6. Ai là người phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua chung cư?
Thông thường người mua là người nộp vì đây là thủ tục để xác lập quyền sở hữu tài sản sau khi giao dịch hoàn tất.
7. Mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giống nhau trên toàn quốc không?
Không. Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên có thể khác nhau giữa các địa phương.
Tóm lại, hiểu rõ các các loại thuế phí khi mua bán chung cư giúp bạn chuẩn bị tài chính và tránh rủi ro. Ngoài 2% thuế thu nhập cá nhân, còn có 0,5% lệ phí trước bạ và các khoản phí công chứng, lệ phí hành chính. Mỗi giao dịch khác nhau tùy vào tình trạng pháp lý và thỏa thuận giữa các bên, vì vậy tìm hiểu kỹ từ đầu là rất quan trọng. Nếu bạn đang tìm hiểu sâu hơn về các loại thuế phí khi mua bán chung cư hoặc cần tham khảo thực tế trong quá trình mua bán căn hộ Đảo Kim Cương, bạn có thể xem thêm tại Đảo Kim Cương để có góc nhìn rõ ràng và chủ động hơn trước khi quyết định giao dịch.
